FIA_UI2026
- Posted on
JAKARTA – Di tengah gencarnya penataan Jakarta sebagai kota global dengan pembangunan infrastruktur yang semakin modern, kontrakan seharga Rp 300.000 justru terus tumbuh dan bertahan di sudut-sudut Ibu Kota.
Kontrakan tersebut umumnya berupa bangunan semipermanen yang berada di gang-gang kecil dan minim pencahayaan, sehingga kondisinya sangat kontras dengan wajah pusat kota.
Rumah kontrakan dengan harga sewa murah banyak ditemukan di wilayah Pademangan, Jakarta Utara. Lokasinya tergolong strategis karena masih berada tidak terlalu jauh dari pusat kota.
Tak heran jika kontrakan tersebut tetap diminati, terutama oleh para perantau dari berbagai daerah. Dengan tinggal di wilayah itu, mereka lebih mudah menjangkau tempat kerja maupun pusat aktivitas lainnya.
Namun, di balik harga sewanya yang murah, kondisi kontrakan tersebut semakin memprihatinkan. Rata-rata luas kamarnya hanya sekitar 3 x 3 meter, tetapi biasanya dihuni oleh satu keluarga yang terdiri dari tiga hingga empat orang.
Kamar dengan harga sewa sekitar Rp 300.000 per bulan umumnya berada di lantai dua bangunan semipermanen yang kondisinya sudah tidak lagi kokoh.
Mulai dari lantai, dinding, hingga plafon, sebagian besar bangunan menggunakan material tripleks dan kayu yang perlahan mulai keropos dimakan usia.
Meski demikian, kontrakan murah ini tetap menjadi andalan masyarakat yang terhimpit persoalan ekonomi.
Cara bertahan
Pengamat Tata Kota Universitas Indonesia (UI) M Azis Muslim mengatakan, fenomena terus menjamurnya kontrakan murah meriah menjadi permasalahan kompleks dalam penataan kota.
“Namun, di sisi lain sebenarnya menjadi solusi bagi masyarakat kota yang tidak memiliki kemampuan atau kapasitas finansial yang cukup untuk tinggal di pemukiman atau kontrakan sesuai standar harga yang wajar dan layak,” ucap Azis ketika dihubungi Kompas.com melalui WhatsApp, Selasa.
Azis mengatakan, kontrakan semipermanen dengan harga murah umumnya bermunculan di kawasan yang menjadi pusat aktivitas ekonomi di Jakarta Utara, di antaranya Penjaringan, Cilincing, Koja, Pademangan, hingga Cakung.
Menurut dia, kondisi tersebut menjadi indikasi adanya krisis perumahan di wilayah strategis yang menjadi pusat kegiatan ekonomi.
Di sisi lain, kontrakan semipermanen itu umumnya menggunakan material yang memiliki tingkat kerentanan tinggi, seperti tripleks atau GRC, yang mudah terbakar.
Selain itu, padatnya bangunan membuat banyak kontrakan semipermanen di Jakarta minim mendapat sinar matahari dan sirkulasi udara. Kondisi tersebut berpotensi menimbulkan berbagai persoalan kesehatan di kemudian hari.
Aziz mengatakan, apabila dilihat dalam perspektif tata kota, tumbuhnya kontrakan murah meriah bukan merupakan pasar properti formal, melainkan strategi warga untuk bertahan hidup di Jakarta dengan penghasilan terbatas.
“Ini menjadi pilihan terakhir daripada mereka harus menjadi tunawisma,” tegas dia.
Faktor pendorong
Selain keterbatasan ekonomi, terdapat sejumlah faktor yang mendorong permintaan kontrakan murah di Jakarta terus meningkat.
Pertama, arus urbanisasi masih terus berlangsung. Banyak masyarakat dari berbagai daerah datang ke Jakarta untuk mencari pekerjaan di sektor informal maupun sebagai pekerja harian, di antaranya buruh pelabuhan, buruh bangunan, dan pekerjaan lainnya.
Dengan penghasilan yang terbatas, tinggal di kontrakan murah menjadi satu-satunya pilihan yang mampu mereka jangkau.
Di sisi lain, ketersediaan hunian layak yang disediakan pemerintah masih sangat terbatas.
Azis menilai pemerintah daerah belum mampu menyediakan hunian sewa yang layak dengan harga yang sesuai dengan kemampuan masyarakat berpenghasilan rendah.
Sementara itu, bagi pemilik kontrakan, kondisi tersebut justru memiliki nilai ekonomi yang menjanjikan. Dengan lahan yang terbatas, mereka dapat membangun rumah-rumah petak yang menghasilkan pendapatan setiap bulan.
Namun, persoalannya, masih banyak pemilik kontrakan yang membangun tanpa memperhatikan regulasi yang berlaku.
“Dari sisi regulasi, bangunan semi-permanen sering kali tidak wajib memiliki PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), sehingga bebas dari kewajiban koefisien dasar bangunan dan proteksi kebakaran,” jelas Azis.
Ketidaksesuaian dalam penyelenggaraan hunian
Azis juga menilai menjamurnya kontrakan semipermanen murah merupakan cerminan dari krisis keterjangkauan perumahan di Jakarta.
Menurut dia, kondisi tersebut terjadi karena adanya ketidaksesuaian atau mismatch dalam penyelenggaraan hunian di Ibu Kota.
Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) maupun apartemen kerap belum mampu menjangkau masyarakat berpenghasilan rendah karena banyak persyaratan yang harus dipenuhi.
Mulai dari ketentuan penghasilan, persyaratan administrasi seperti kepemilikan KTP DKI Jakarta, Kartu Keluarga (KK), hingga slip gaji.
Selain itu, persoalan lain yang kerap muncul adalah ketidaksesuaian lokasi.
“Banyak Rusunawa dibangun jauh dari tempat kerja, sementara kontrakan murah ini justru berada di dekat pusat ekonomi informal seperti pelabuhan dan pasar,” tutur Azis.
Kondisi itu dinilai sebagai cermin kegagalan pemerintah kota dalam menyediakan hunian layak, sampai akhirnya warga membangun sendiri tempat tinggal yang sesuai dengan kemampuan mereka saja.
Kantong kemiskinan baru
Masalah krisis hunian ini, lanjut Azis, harus segera dicarikan solusi karena berpotensi menimbulkan berbagai dampak negatif dalam jangka panjang apabila terus dibiarkan.
“Dalam jangka panjang, ini akan memunculkan persoalan sosial berupa kantong kemiskinan baru yang terstruktur. Anak-anak yang tumbuh di sana kehilangan ruang belajar dan privasi,” jelas dia.
Jika terus dibiarkan, ini akan menjadi permukiman kumuh permanen (slum) yang merusak kualitas air tanah dan menciptakan reproduksi kemiskinan struktural di Jakarta.
Oleh karena itu, kata Azis, harus ada regulasi yang jelas terkait standar kelayakan kontrakan petak. Misalnya, batas minimum luasan, ketersediaan fasilitas kamar mandi, dan septic tank untuk menjamin kesehatan dan keselamatan penghuninya.
Apabila tak ada regulasi yang jelas, pembangunan kontrakan semipermanen akan semakin sembarangan tanpa memikirkan dampaknya.
“Dampak dari kepadatan kontrakan ini bisa sangat destruktif dan akumulatif. Potensi kebakaran sangat tinggi karena bahan bangunan yang mudah terbakar serta instalasi listrik yang sering kali asal-asalan,” ucap Azis.
Kemudian, jika dilihat dari aspek lingkungan, sanitasi di daerah yang begitu padat tentu saja sangat minim, sehingga berpotensi memicu berkembangnya bakteri e-coli akibat kapasitas tangki septic tank penuh dan mencemari air sumur.
Ketiadaan sistem drainase yang memadai juga meningkatkan potensi banjir. Sebab, hampir seluruh permukaan tanah telah tertutup bangunan maupun atap tripleks sehingga air hujan tidak dapat meresap ke dalam tanah.
Persoalan pengelolaan sampah juga menjadi perhatian karena di kawasan-kawasan tersebut sering kali tidak tersedia tempat pembuangan sampah sementara (TPS).
Azis mengatakan, secara kesehatan, hunian yang lembap, gelap, dan tanpa ventilasi ini sangat kondusif untuk perkembangan berbagai penyakit, di antaranya infeksi saluran pernapasan atas (ISPA), demam berdarah dengue (DBD), diare, penyakit kulit, hingga risiko stunting pada anak-anak.
Saran untuk pemerintah
Azis bilang, langkah prioritas yang harus diambil pemerintah adalah mengubah paradigma.
Pemerintah diminta jangan hanya berfokus membangun rumah untuk dimiliki, tetapi juga harus menjamin ketersediaan sewa yang layak.
Azis menyarankan agar pemerintah perlu membuat skema subsidi sewa, bukan hanya kepemilikan untuk rumah.
“Program ‘Kampung Sewa Layak’ bisa menjadi solusi bukan dengan menggusur, melainkan melakukan peningkatan kualitas dan bekerjasama dengan pemilik lahan untuk memastikan hunian tersebut memenuhi standar kesehatan dan keselamatan,” tuturnya.
